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　　“因为欠交物业费，被限制使用小区门禁系统进不去家门？”“以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费怎么办？”“老物业不走，新物业进不来，小区管理交接一团糟，该找谁评理？”

　　城市化浪潮下，小区成为亿万家庭的栖身之所，物业服务则是守护家园宜居度的关键。然而，随着居民权利意识的提升，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日渐凸显，从门禁使用到物业费交纳，从服务质量到交接退场，一个个看似琐碎的“小事”，却直接影响着群众的生活幸福感，成为社会治理的重要课题。

　　今日，最高人民法院发布了5个物业服务合同纠纷典型案例，透过一个个真实发生的民生故事，以清晰的裁判规则厘清权责边界，用司法智慧化解行业痛点，既为当事人提供了明确的行为指引，也为基层治理注入法治动能，生动诠释了司法在平衡各方权益、守护和谐家园中的重要作用。

　　门禁“锁”住业主路？法院划清维权边界

　　“嘀……”门禁卡失效的提示音，让业主张某站在自家单元楼前犯了难。2021年9月的一天，因拖欠物业费，她发现自己已被禁止使用所住单元电梯及门禁系统。在多次与小区物业公司交涉无果后，无奈之下，张某将物业公司告上法庭，要求恢复门禁和电梯的使用功能。

　　这起看似简单的纠纷，实则折射出物业行业普遍存在的维权乱象。在业主欠交物业费的场景中，部分物业服务人采取限制门禁使用、停用电梯等极端方式催交，看似“高效”，实则侵犯了业主的合法权益。

　　法院经审理指出，物业服务人不得通过影响业主正常生活的方式催交物业费，门禁和电梯是业主正常生活的必需设施，限制使用本质上是不当侵犯了业主的建筑物区分所有权，即便业主存在欠交行为，也应通过调解、诉讼等合法途径维权。这一裁判结果，划清了债权主张与权利侵害的界限，杜绝了“以暴制暴”式的催交乱象，彰显了司法对业主基本生活权益的保障。

　　与之相对应，业主以房屋质量问题为由拒交物业费的情况同样普遍。

　　“房子厨房设计不合理，排烟倒灌问题困扰着我家，物业公司没解决，我凭什么交物业费？”面对某物业公司的起诉，业主徐某某满是委屈。2019年5月至2022年12月，他以房屋存在质量问题为由，一直未交纳物业费，经某物业公司催告后仍未支付，双方最终对簿公堂。

　　徐某某的遭遇并非个例。现实中，不少业主遇到房屋质量、设计缺陷等问题时，往往会将不满发泄到物业公司身上，以拒交物业费的方式表达诉求。但这看似合理的维权方式，在法律上却站不住脚。

　　法院审理后查明，某物业公司与小区建设单位签订《前期物业服务合同》后，已按约定提供了相应的物业服务。而厨房设计不合理、排烟倒灌等问题，属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵，责任主体是开发商而非物业服务人。两者分属不同的法律关系，不能混为一谈。

　　最终，法院判决徐某某向某物业公司支付拖欠的物业费4500余元。

　　交接“卡”在退场时？裁判规范市场秩序

　　“合同都到期了，老物业还不走，新物业进不来，小区环境越来越差，我们业主该怎么办？”某小区业主委员会的无奈，道出了许多小区面临的交接难题。

　　该小区原物业服务合同到期后，业主委员会依法选聘了新的物业服务人，但原物业公司却拒绝办理交接，继续占用物业用房和相关设施，导致新物业长期无法进场服务。更让业主们不满的是，原物业公司还向业主何某某索要合同终止后的物业费，遭到拒绝后竟诉至法院。

　　物业服务合同终止后“拒不退场”，是物业行业的顽疾。部分原物业服务人出于利益考量，无视业主共同意愿，以“提供了事实服务”为由强占资源，不仅扰乱了小区管理秩序，也损害了业主的整体利益。

　　法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》规定，物业服务合同终止后，原物业服务人应当在合理期限内退出物业服务区域，办理交接手续。这是基于诚信原则的后合同义务，必须严格履行。原物业公司拒不退场的行为已构成违约，无权主张合同终止后的物业费。最终，法院驳回了原物业公司的诉讼请求，有力遏制了“强占服务”的不良风气。

　　这一判决也给行业敲响了警钟：物业服务不是“强买强卖”，合同到期后必须依法退场，任何“以服务之名行强占之实”的行为都将不受法律保护。它不仅规范了物业服务市场的退出机制，更保障了业主的共同管理权，为新老物业顺利交接扫清了障碍。

　　业主大会作为业主自我管理的权力机关，其作出的选聘、解聘物业服务人的决定，是业主行使共同管理权的核心体现。

　　在某物业公司诉某小区业委会一案中，某小区业主大会作出解聘原物业服务人、选聘新物业的决定后，没想到原物业公司竟将小区业委会告上法庭，主张业主大会的表决程序不符合规定，请求确认该决定无效。

　　法院经审理后明确，业主大会作出的决定对业主具有法律约束力，而某物业公司并非该小区业主，与被诉决定不具有直接利害关系，无权提起诉讼。如果原物业公司认为物业服务合同解除造成了损失，可依照相关法律规定另行主张权利，而非干涉业主的自治权。

　　这起案例的裁判，有力维护了业主大会决定的法律效力。它明确了物业服务人的诉讼主体资格边界，杜绝了其通过诉讼阻挠业主行使共同管理权的行为，让业主自治权得到了充分保障，也为小区治理中的“主人翁意识”撑腰打气。

　　批量欠费陷僵局？“巡回审判﹢示范调解”巧解纷

　　“物业公司服务不到位，卫生没人打扫，安保也形同虚设，我们当然不愿意交物业费！”“业主都不交钱，我们员工工资发不出来，怎么提升服务质量？”某小区百余户业主欠交物业费，物业公司陷入运营困境，服务质量下滑，进而引发更多业主不满，形成恶性循环。

　　某物业公司在向业主陈某催收无果后，将其诉至法院，而类似的潜在纠纷还有百余件。

　　面对这种批量型纠纷，简单的“一判了之”显然无法解决问题。审理法院没有机械办案，而是决定前往小区开展巡回审判，把法庭“搬”到业主家门口。庭审中，法官现场调查物业服务质量，向双方释明法律规定，让物业公司认识到自身服务的不足，也让业主理解物业费对小区正常运转的重要性。

　　最终，在法院的主持下，物业公司与陈某当场签订调解协议，陈某根据物业服务的实际情况支付相应物业费。庭审结束后，法院趁热打铁开展普法宣传，促使物业公司与更多业主相互谅解，百余件潜在纠纷被成功化解。

　　这种“巡回审判﹢示范调解”的模式，成为了化解批量物业纠纷的“金钥匙”。它不仅减轻了当事人的诉讼负担，节约了司法资源，更实现了“办理一案、治理一片”的社会治理效果，推动形成优质服务、按时交费的良性循环，让小区重新回归和谐。

　　从门禁卡的使用权限到物业费的交纳争议，从物业服务人的退场交接到业主大会的自治权利，5件典型案例虽聚焦不同场景，却都围绕着“权责对等、诚信履约”的核心。它们以小切口回应大民生，用司法裁判破解治理难题，既为物业纠纷的化解提供了明确指引，也向社会传递了法治正能量。

　　和谐宜居的家园，离不开业主与物业服务人的良性互动，更需要司法力量的保驾护航。当物业服务人坚守诚信履约的底线，业主秉持理性维权的原则，各方在法治框架内依法行事、互谅互让，就能破解物业纠纷困局，让小区真正成为充满温度的幸福港湾，为基层治理注入持久动力。